由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、中国房地产投融资联盟主办；黄金湾投资集团、K8黄金湾战略合作的2013年第二届中国房地产高峰论坛于2013年4月20-22日在南京市绿地洲际酒店盛大召开。黄金湾投资集团董事长申威在21日的会上发表了题为“泛资产时代金融创新”的主题演讲。谈到地产基金的概念和运作方式的时候，申威认为，对地产基金来说，市场、资本都很重要，但模式更重要，特别是资本和模式的结合最重要。

黄金湾投资集团董事长申威与著名经济学家郎咸平合影

货币发行量根本原因在于国际货币战争

申威从5个层面分析了房地产行业的现状，中国的房地产调控政策一直是要房价的合理回归，而房价为什么越调越高。申威也提到了M2，为什么有这么大的货币的发行量，其根本原因还是在国际货币战争。如房价上涨过快会引起动荡，政府又用行政手段来进行干预，让大家有房子住以维持社会的稳定，最近的黄金也在不断下跌。为了资产不被缩水，能明显看到政府的调控政策既不会让房价过快上涨，也不能让房价下跌太大。

黄金湾投资集团董事长申威作主题演讲

开发商要重视品牌迎接未来挑战

同时，购房者的购房过程会更加谨慎，这就促使开发商的品牌品质更为重要，房地产市场原有的运作模式已经不能适应行业发展的规律。申威提出：个别的城市，个别的三、四线城市已经出现了房地产的泡沫，据数据显示一些城市供应量过大，比如鄂尔多斯，常州、温州等城市出现大量的空置房，买房就像买白菜一样，从5000到6000降到3000、4000，我们也看到城市化、城镇化也会有陷阱。据K8黄金湾统计，全国目前一共有67000多家房地产开发商，行业洗牌日益加剧，开发企业的战略不能符合国家政策和经济的走势，出现盲目的扩张，占用资金出现现金流的紧张，销售不畅也会导致破产。我们调查了2000家房地产企业，他们的资金层面上都出现了一定程度的紧张，这是当前的国家政策导致资金都流向了大型的国企，中小型很难拿到，中国的房地产需要认真的去考虑，路在何方，如何迎接挑战。

资金模式要转变私募基金大有可为

作为黄金湾投资集团来讲，第一是战略方向的转变，第二是经营模式的转变，第三是开发模式的转变，第四就是最重要的是资金模式的转变。申威重点谈到了融资模式的转变。2012年11月1日，证监会出台了一个文件，很多的房地产企业都主动向金融化转型，包括复地、金地等都开展了多元化模式，地产企业对于金融资本的掌握程度决定了行业利润和发展规划。未来的发展趋势有三大趋势，一是中国的行业将更加细分化，向香港、美国模式进行转变；二是中国的房地产企业将会渡过地主时代，以金融资本为支撑的引领时代将会到来；第三会出现更多的大体量的房地产私募基金，像是美国的黑石基金，澳大利亚的麦格理资金，而目前根据中国的调控政策大量的私募基金也只有上千万规模，所以还是有很大的发展潜力。

银行VS信托VS私募基金

银行的资本成本低，需要用抵押物来换取，也会受到监管，但是它偏向大型国企。再看一下信托，募集的难度降低，但是它的专业性比较强，要求也比较苛刻，而且交易对手是大型房企。相对来说，私募资金会比较灵活，另外它的市场化程度也非常高，条件相对宽松，而且融资效果也比较快，流程还很简洁。

私募股权投资的方式非常灵活，股权和债权，一个专业管理团队，一个内部管理外部顾问团队，还有四个过程。万达就是一个很成功的案例，在经营规模上做到全球第一，背后依托麦格理的支持。今年的中小房企面临的压力非常巨大。实际上，金融领域我们看不见的那一只手是生态的平衡，私募基金是找到一些非常有增长力的项目，放到我们的项目池里面进行开发管理等支持，带给我们丰厚的回报。私募基金作为专业的基金，完全体现了资金力度，也是市场生态过滤器，促进了市场的优胜劣汰。在我国，大部分的私募基金还处在初期阶段，大多数还是以明投暗贷的方式合作，成熟的多为大中型房企，房地产投资要更加看中和介入这样的股权基金，这样利润才会更加丰厚。

私募股权基金方式：债权、股权和夹层融资

申威总结了一下：很多的金融机构，做金融支持的时间和阶段是靠后的，它的退出也是比较早的，比如说在2012年，私募股权基金在销售过程中为房地产进行服务，通常是以股权进行合作，帮助房企在施工阶段，以股权进行制压，来满足一些销售缓慢或者来控制销售结构的企业，获得利益的最大化，补充他们的一些功能。黄金湾投资集团发起的富达股权投资基金，通过产权清晰、保障可靠等重要的条件，有一些优质的项目我们可以实现债权融资；第二种方式是股权融资，选择一些地理位置优越，市场需求大，而企业的兴趣比较高、比较好的开发项目，运用股权进行融资，在拿地研究、扩大方面也获得多方欢迎；第三种方式是夹层融资，这种模式对于项目可以降低融资成本和财务成本，对于投资商不仅有稳定的收益还有回报，利益最大化的目的。第四种是黄金湾投资集团最近开展的海外投资基金，

海外投资基金走！去澳大利亚！

今年4月初，黄金湾投资集团从澳大利亚勘察了一个非常好的项目，我们联合一家上市公司以及澳大利亚商业金融交易服务公司签署了一个协议，共同来开发一个商业项目，将近10亿的人民币，黄金湾投资集团也将会以海外投资基金的方式进行投资，这个项目也成为一个里程碑，这个项目就把移民开发投资以及资产管理融合一体，投资者既能移民，又能享受到资产增值和开发的利益。富达股权投资基金不仅为开发企业输出资本，更强调品牌资质的输出，以及营销渠道和相关的地产行业资源的输出，为房企提供增值服务。富达的退出机制是这样的，到期还款，土地解压，40%的股权解压，偿还资本金，有些伙伴人不但获得本金固定收益还有股权的相关收益。