广州限价令出台 一线城市住宅管制时代或来临

  4月20日，位于广州花都的新鸿基旗下住宅御华园莫奈金峦二期开盘，当天售出300套房源。莫奈金峦走在了前面。两天之后，形势大变。
  4月22日，广州国土房管局发布通知，从4月24日起，全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业必须接受国土房管部门的价格指导。
  北京、深圳、广州的限价令，显示房地产调控的思路转变：一线城市从限需求到限制开发利润，参与房价上涨的溢价分配，从而抑制投资投机需求，将内生性消费需求更多地释放到二三线城市。
  开发商放量备战五月
  此次新政推出的背景是广州房价上涨压力巨大。
  本报记者从广州多位开发商及业内人士处获悉，广州一季度的新房成交均价已经超标，如果房价继续上涨，广州市政府今年可能难以完成房价控制目标。2013年广州的房价控制目标要低于广州人均可支配收入净增幅。
  据广州业内人士估算，预计广州今年的房价调控目标为上涨8%左右。而据国家统计局数据显示，3月份，广州房价同比涨幅已达11.2%，与北京并列第一，调控房价压力巨大。因此，广州业内传言，接下来广州房价必须停涨，否则难以实现房价控制目标。
  广州市常务副市长陈如桂此前亦表示，广州要调房价，比其他城市的压力都要大得多。主要因为广州中心城区高端住宅不断推出，价高量大，要整体调控比较困难。
  对于此次出台的限价令，广州开发商选择了加快推盘。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)有关人士认为，今年上半年是重要的销售窗口期，公司将备足货源抢市场。
  根据搜房网数据统计，“五一”期间，广州全市在售货量约6万套，中小户型超过六成，新推货量预期约为1.7万套；5月广州十区两市预计有74盘推出新货，环比4月上涨51.02%。新鸿基地产代理有限公司执行董事周国贤认为，尽管这几年地产调控措施频出，公司对内地市场依然有信心，内地已经习惯了政府主导下的市场经济，买家的适应能力比香港好很多。
  逆市场化措施效果有限
  中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，以北京、深圳、广州为代表的一线楼市执行限价政策，将影响成交价格停涨。从执行限价的效果来看，目前北京新建住宅已经停涨。未来，如果没有限价房入市稀释房价，北京预售证监管的力度不会降低。
  21世纪不动产分析师张磊说，北京将自住、改善型需求的普通商品房，纳入限价房管理的行政限价措施，有
  助于从平均数据上控制房价涨幅。“新限价房”概念会进一步提高远郊新建商品房的优势，促使二手房卖方对出售房源价格作出一定让步，从而延缓二手房价格的上涨趋势。
  在深圳，国土委从3月份就开始布控限价，本报记者获悉，深圳房企已分批接受了国土委的培训和指导，对每个项目而言，后一月的涨幅将不得高于前月。
  深圳中原地产副总经理贺晓丽指出，限价叠加限购后的影响很大。2011年开始，受限购限价政策的持续影响，深圳新房价格处于负增长和零增长的状态，一批大型开发商调低了旗下项目的价格。不排除今年还会出现这种现象。
  对广州限价令的影响，中原地产项目部总经理黄韬表示，可以预见未来广州对楼盘销售价的管理将更加严格，特别是对于高价楼盘的影响将会较大。
  美联物业全国研究中心总监徐枫认为，京深穗等一线城市对房价的强硬控制，意味着商品住宅的黄金十年已经结束；一线城市的去投资化已经启动。
  张大伟则认为，楼市调控思路已经出现了改变。限房价、竞地价，提高二手房交易税费，都明显体现了调控的新思路：政府参与房价上涨的利润再分配。限价房购买者自住的话，可以低价获得；如果再转让必须与政府分享溢价。
  在兰德咨询总裁宋延庆看来，这种行政管制的手段只能是短期执行，并不能长久坚持，否则对于稳定市场供需不力。
  “限价体现了行政化的特点，短期内能起到一定作用，但以行政手段干预市场是逆市场化的行为，是计划经济思维的一种回归。”中国房地产学会副会长陈国强说，此前已有城市采取类似做法，但并没有取得预期效果，反而为未来房价的上涨再次埋下隐患，未来仍需考虑出台市场化的长效机制。

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