SOHO中国、合生创展、首创置业，这三家规模都在百亿元波动的房地产企业，在2012年集体遭遇了成长的烦恼。

  最新公布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，上述国内领先的三家房地产公司，2013年比2012年的排名，分别下滑了32、30、22个位次，下滑幅度之大引人注目。

  百亿魔咒

  几乎对于所有的企业来说，当做到一百亿元的规模时，平台效应日益明显。

  3月6日，SOHO中国在香港发布2012年业绩报告显示，该公司2012年在中国实现营业额153亿元，在上年同期56.8亿元的基础上增长了169%。

  尽管这一增速已经高于行业平均水平，但其销售规模不仅远低于2010年创下的238亿元的记录，同时与其在2012年初定下的全年230亿的销售目标，仍有相当差距。

  SOHO中国面临的另一大风险是，过度依赖单个项目。2012年度确认的营业额主要来自银峰SOHO(原望京SOHO)及SOHO中山广场等项目。这两个项目的合同销售金额共计约94.68亿元，占全年销售总额的61%以上。

  潘石屹颇为看重的自持物业部分，与理想状态也相差甚远。SOHO中国2012年报指出，2012年该公司投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长，但与其营业额相比仍显得微不足道。

  这种房地产企业遭遇“中等收入陷阱”的情况，在合生创展体现得尤为突出。

  2004年，合生创展成为内地第一家突破百亿销售额的房企，占有全国商品房市场1%以上的市场份额，位列地产圈“华南五虎”之首。但将近十年后，合生创展的销售规模仍然徘徊在百亿元规模。

  去年3月30日，合生创展集团董事局新任副主席兼执行董事张懿，曾预计当年的销售额将达到150到180亿人民币，到2013年则有可能突破200亿元大关。但销售形势在第二季度就急转直下。

  合生创展在2013年1月披露的数据显示，截至2012年12月31日，合生创展当年累计实现认购销售额116.43亿元，同比2011年99.44亿元认购销售额增长17.08%。目前，合生在全国商品房市场的份额已经降至不到0.2%。

  在《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，排名下滑第二大的首创置业，其销售额至今仍未突破百亿，而负债总额则将近200亿。根据其2012年年报披露信息显示，该公司营业收入为91.34亿元，较去年增长21%。

  首创置业董事长刘晓光业绩会上透露，扣除投资物业增值的影响，首创置业的净利润是8.2亿元，同比下降了14%。

  其负债率增长惊人。2012年净负债率升值99%，比上年同期增加了43个百分点。其中，今年二季度，其净资本负债率一度升至102%。该公司财务资金部副总裁罗兆和表示在半年报发布会上曾表示，公司现时财务状况稳健，若下半年未有新的土地收购或特殊开支，相信净负债率可降到约63%至64%水平。

  但情况仍没未能如预想般乐观。首创置业总裁唐军在公司2012年报发布会上上称，截止到2012年底，该公司一年内到期的负债(包括到期借款)，约为人民币34.8亿，占公司整个有息负债总额185亿的19%。而同期，全国500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为60.26%和64.83%。

  各有难处

  尽管各家排名下滑幅度不同，但是面临的都是一个大问题：转型。

  SOHO中国的问题，主要出现在了转型不顺上。自2009年，由张欣操作的转型改革，即由于销售物业向持有型物业的转型，一路走来可谓磕磕绊绊。

  按照潘石屹张欣夫妇的设想，SOHO中国将持续提高自持物业的比重，2015年持有型物业将达到100%。2007年SOHO中国上市时，公司销售物业占比为100%，2012年，其销售物业占比约为25%，自持的投资物业占比约为75%。

  此时，距离100%持有的目标还只剩下三年时间，而2012年，整个物业租金的收入尚且不及总收入的2%。潘石屹张欣事实上是在押宝北京上海写字楼租金价格飙升。

  2012年底，SOHO中国曾分析了旗下新近竣工的4个写字楼，发现租金在过去6个月上涨率超过70%，到处都是满租的写字楼。张欣说，以她从业十七年的经验，她从来没有看到过如此低的空置率。如果这些写字楼当初不出售，现在可以为她带回14%的租金回报率，远远高于现在6%的回报率。

  但是情况是否如其所料，目前并不清楚。在不久前召开的“2013年第二届产业地产高端论剑”论坛上，与会的业内人士表示，北京甲级写字楼租金经历了2011年跳涨，2012年小幅攀升之后，现已达到客户承受极限，一些企业甚至逃离核心区，以节省办公成本。在SOHO中国2013年年报发布会上，转型问题，也成为分析师、媒体最为关心的问题。   

  首创置业面临的问题则是产品线布局的调整。

  由于首创置业的项目绝大多数都是分别北京、天津这样的一二线城市，每逢调控，旗下项目所在的城市往往成为重灾区。早在2011年，在首创置业22个在售项目中，有21个处于限购城市。因此，从2012年以来，首创置业启动了向城市综合体的转型，也就是从倚重住宅的模式，转向“住宅+商业”两条腿走路的办法。

  向城市综合体转型，导致首创置业负债率迅速上升，目前公司的净债务权益比率由81.6%猛升至146%，为2009年以来的最高水平，财务压力凸显，为此首创置业也频频融资，11月先后为房山奥特莱斯项目发信托8.26亿元贷款和发债20亿元。

  与SOHO中国、首创置业所不同的是，合生创展所面临的转型的问题，主要集中在管理层上。

  2012年，合生创展饱受人事动荡之苦。3月份，薛虎辞任合生创展执行董事兼行政总裁及集团一切职务。4月，生创展商业中心的总监黄振其及天津地区公司总经理杨晓伟均亦相继离职。

  尽管合生创展创下8年里换过4任总裁的记录，但企业发展却渐渐迷失方向。近年来，合生创展经历了高端住宅、投资型、国际化战略三次转型，但均不顺畅。何时才能走出迷失的八年，仍是一个谜。