程煜川：美国纽瓦克存量460项目策划—上海川点包装设计解决方案

  2017年8月接到的项目，项目是在美国收购的拍卖资产包，一个包里有200多套别墅住宅、有20套公寓、还有有商业和没有改房子的住宅用地，共计可用于开发的房屋套数460套，所以项目我们内部命名为460项目。

  460项目分布在纽瓦克欧文顿的几个几街区，之前是黑人居住区，美国的房屋持有是要交税的，每年按房屋估价的2%左右交税，这个区域的人收入低，交不起房产税，越欠越多，最后被清了出来。开放商收购的就是由这样的房屋和住宅用地的资产包。

  第一次遇到这样的项目，2017年9月飞到美国。对项目进行现场踏勘、研究市场情况、客户情况、主流人群的购买能力、购买理由，研究项目的资源配套，了解美国的开发规范，研究项目的开发操盘策划。

对土地价值的判断 

  460项目位置非常好，距离纽瓦克机场只有3公里，距离纽约金融中心也只有13公里半个小时左右的车程。对美国不熟悉，项目的老板一直在和我说这是个纽约的项目距离纽约机场非常近，交通很好。是个纽约外环好项目。

  我上网搜索“纽约 欧文顿”确搜不到什么有用的资料，倒是搜到了邓紫棋在美国纽瓦克开演唱会，在现场的网友爆料：“她在台上每喊一句‘纽约New York’，台下的观众就会回喊一声‘新泽西New Jersey’，（邓紫棋）整晚喊了至少五十句‘New York’，观众至少也大喊回嘴了三十几句，完全形成了抬杠状态。哈哈哈和我一样纽约、新泽西傻傻分不清。

  欧文顿虽然距离纽约很近但他属于新泽西不属于纽约，就像花桥虽然距离上海很近但他属于苏州不属于上海，用城市环形发展的模型\C\T、万科土地研究G分析，用花桥和欧文顿做比较，大家对项目的土地价值可以有个基本的判断460项目就是块C类土地。

对城市发展的研究

  纽约是世界上排名前十的大城市，纽约中央公园附近的房产基本都是2万美元起，核心区新开发的住宅公寓约人民币约20万元/㎡。发达的城市对人才的吸附能力很强。全世界的人都想到这个城市淘金。纽约经过百年的城市建设，吸附的人口越来越多，纽约的高房价也把大量的外来人口挤到城市周边房价相对较地点区域。人口外溢是必然趋势。纽约核心赚钱的产业是金融，金融行业收入高房子支付能力强，大部分选择城市的核心区域居住。城市大量的服务型人群，城市核心区能提供的居住空间有限，居住条件很差（如法拉盛），有强烈的改善需求。460项目低端产品预计的售价是10万美元1套（约80平米）对应人民币售价不到1万元/㎡。对中低端客户很有吸引力。

  纽约北面是国家森林公园、南面、西面是大海，城市扩容空间有限，需要新发展只能向东。460项目就在城市扩容的方向上。

460项目配套的研究

  纽瓦克由罗伯特·齐特带领康涅狄格清教徒于1666年创立（美国第三个创立的城镇）。城镇的名字为“新方舟”的意思。到1870年垄断了美国皮革生产的90%。借助莫里斯(Morris)运河和1835年修通的铁路，纽瓦克的工业得到了迅速的发展。19世纪，纽瓦克的工业走向多样化和现代化，纽瓦克的军事公园是美国最早被灯光照亮的公共场所。19世纪70年代，托马斯·爱迪生在纽瓦克成立了自己的工厂。纽瓦克创办了多所著名大学，包括纽瓦克大学（后来合并为罗特格斯大学一部分），新泽西理工大学，新泽西医学和牙科大学等。欧文顿是比较集中的住宅区域。过去以黑人为主，区域治安较差。经常有枪击案发生。

客户分析

  项目的老板是华人，在美国生活经商多年，能体会到华人到美国成长的过程经历，华人对房产的喜好和国内的客户是一样的，在纽约法拉盛就有大量的做服务业的华人有改善居住条件的需求，460项目距离纽约核心区的距离和时间他们完全可以接受。纽瓦克区域还有8所学校，有金千名中国留学生在这里就学。纽瓦克机场是纽约东面的最主要的国际机场，从中国到美国的飞机大量在这个机场起落。460项目距离机场只有3公里作为是商务客户很好的落脚点，具有投资价值。所以项目的定位大致锁定以华人为主的居住社区。吸引这些有自住、投资、长租需求的客户进行购买。

  460项目和我经历的传统房地产开发最大的不同就是项目不是一个完整的地块、有工业、有商业、有住宅、有公寓、还有工商混用。产品丰富混杂。如何设计开发分期，制定开发策略、示范区策略、销售策略是项目最难的部分。

关于项目如何开发

  研究最后将项目分成4期开发，房地产是滚动开发的只有将一起顺利完成销售才能形成后期的持续开发。所以一期我选择了项目交通最便捷的区域，利用这个区域现有的产品进行升级，实现销售示范区展示。

针对项目的原有安全的不利因素进行以下改进：

1、对主路的路灯亮化进行升级与

2、全新监控系统升级，与警署联网

3、自有安保组织设立

商业：做商业招商运营，3家餐饮、1家美容美发1家中式超市做项目的配套背书。

工业：和当地华人的航通产业合作做飞行配套工业。提升项目产业形象。

别墅住宅+商业+未建住宅用地：组合形成项目示范体验区，引进国学教育资源成立双溪学院做教育品牌配套背书，对旧别墅进行改造，做销售样板展示。