“双十一”房企填薪抢收 年底改善型市场迎翘尾行情

“930房贷”新政，明显改变了楼市中各方的预期，购房人出手，二手房主提价，开发商抢收。10月以来，市场明显升温，成交量出现阶梯式增长。

房企趁热打铁，“双十一”期间填薪营销，再造楼市热销节点。业内人士预计，随着行情的发展，受到新政利好的改善型产品，将在年底迎来翘尾行情。

政策利好楼市预期已变

日前，根据亚豪机构发布数据显示，今年前10月，北京商品住宅（不含保障房）成交仅5.8套，同比下降38.6%。创2008年以来6年新低。另一方面，据北京住建委数据显示，10月份，北京全月商品住宅成交达8191套，同比大涨63.3%。

9月30日，显然已经成为北京楼市的分水岭。不仅购房人心里预期产生变化，房企也在加大了推盘力度，尤其是受到新政利好的改善型项目，开始集体入市。据记者不完全统计，10月以来北京楼市已入市的20个项目，中高端改善型楼盘达到13个，占比为65%。

房企的信心也体现在土地市场的回暖上，今年排名前十的房企在土地市场上的投入达到419亿元。其中，绿地、首创、泰禾等企业的拿地投入远超销售收入。

趁机涨价房企并不理智

延续十月份销售势头的大好，11月房企开始乘胜追击，尤其是改善型项目加快了推盘速度。在11月份预计入市的33个项目中，包括亦庄金茂悦、华润·万橡府、强佑清河新城等主打三、四居的项目共17个，占比超过五成，已经取代刚需项目成为市场供应的绝对主力。

尽管项目入市热情高涨，但并非出现定价大涨的情况，显然开发商格外“珍惜”当前的市场回暖。记者了解到，近期位于亦庄的亦庄金茂悦，在售产品全部为大户型，在价格方面仍很稳定，“双十一”期间相比之前释放出一定的优惠，对拉动成交起到了明显的作用。

业内人士告诉记者，由于近两年土地市场价格居高不下，各方面开发成本也均在上涨，所以房企主动降价的压力不小。“930房贷新政”之后，市场预期有变，买卖双方的活跃度都有所提升，开发商明显更加小心谨慎，预计到年底，因此市场价格都不会出现太大波动。

亚豪机构市场总监郭毅表示，年末房企必然会大力促销、回笼资金。同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来一段时间“平价去库存”仍是主旋律。

年底改善型市场将迎翘尾

在政策利好的背景下，房企已经开启了“抢收”模式，在刚刚过去不久的“双十一”期间，包括万科、方兴和远洋等企业，纷纷加大了营销力度，各出奇招，收获了不俗的市场成绩。方兴北京凭“双府双悦”四个项目，“双十一”当天24个小时就揽金超过5亿元，成为“光盘节”最大赢家。其中，亦庄金茂悦与新浪乐居合作，发出了1万等分价值100元的悦码，取得了不错的效果，当天排号近万人。

“10月以来，平均顺销每天都能成交两套左右，近期促销更明显在增量。”一位品牌房企改善型项目负责人告诉记者，在政策利好的背景下，房企的推盘营销效果更为明显，“双十二”期间或许还将开展新一轮营销，改善型市场在年底迎来了翘尾的行情。 

数据统计显示，国庆节后首周，市场上成交均价在3万以上的楼盘项目累计成交108套，第二周成交208套，第三周上涨至333套，第四周更是达432套，成为年后周度成交的最高值。从上周北京楼市成交排行情况来看，在扣除自住房项目和保障房项目后，排名前十的项目中共有7个中高端改善型项目。

中原地产首席分析师张大伟看来，在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象是改善型需求人群，这也将成为下一阶段市场的重要支撑力，而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。

持同样观点的还有亚豪机构副总经理任启鑫，他认为随着政策面的进一步宽松以及土地市场的回暖，预计年底前楼市整体将呈现稳步上升的趋势，而房价则在自住房项目的作用下呈现波浪形发展，整体价格企稳，北京楼市将在年底前逐渐完成筑底，有望于明年回归上升通道。