房企分化加剧 东原经验或成他山之石

 3月22日，2017中国房地产开发企业500强测评成果发布。此次测评产生的100强企业在近九年的500强测评活动中，有25家企业连续9次进入100强。经过九年的发展，2009年100强企业中仅有41家仍然保持在100强梯队，九年榜单对比显示榜单换血率近六成。其中，2009年100强梯队中51-100位的企业仅不足三成企业仍处在此次的100强梯队中。

过去一年，房地产行业集中程度进一步提升，房地产开发投资增速连续两年低至个位数，行业平均利润率下行趋势未改表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段里，房地产开发企业分化正在进一步加剧。

龙头房企规模化效应显著

恒大总资产突破1.35万亿

记者注意到，2017中国房地产开发企业500强头名位次首次易主，恒大集团凭借全年销售金额3731亿元、三年复合增长率54.9%、充足的土地储备、旅游和健康产业的布局等强势表现将连续八年位居榜首的万科挤至次席。

截至2016年末，恒大总资产已经达到13508.7亿元，同比大增78.4%，继续保持行业第一。2016年全年，恒大核心业务利润208.1亿，同比增89.2%，创上市以来最高纪录。

按恒大地产此前公布的业绩预期，其2017-2019三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿。营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿，以及243亿、308亿、337亿。业界普遍认为，以近年平均增速推算，恒大实现上述目标是大概率事件。

过去一年，恒大进一步优化项目布局，全年新增项目213个，重点深耕一二线。截至2016年底，恒大总土地储备达2.29亿平方米(含在建未交楼的8037万平方米)，原值为3600.7亿元，其中，一二线城市土地原值2689.5亿元，占比74.7%;地级市项目土地原值占比23%;县/县级市项目土地原值占比2.3%。

同时，恒大董事局副主席、总裁夏海钧公开表示，目前恒大已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。——健康服务老人，旅游服务少年儿童，金融服务社会，即“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。

小房企战略摇摆不定

花样年净利润下降

面对房地产行业利润空间不断收窄，不少地产人发出“如履薄冰”的感叹。正所谓，逆水行舟，不进则退。

日前，花样年发布了2016年年报，截至2016年12月31日，花样年实现房地产业务合同销售面积132.53万平方米，合同销售金额约人民币122.06亿元，销售金额同比增长8.3%。但其净利润却由上年同期14.03亿元减少24.1%至10.64亿元。

根据克而瑞发布的2015年房地产销售金额排名，花样年以115亿元的销售额位列行业第88位。而根据2016年销售金额排名，花样年已经跌出百强，排名第123位。

这样的成绩与花样年的企业发展战略不无关系。

2012年，花样年开启了为期五年(2012-2016年)的第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。

在第一次转型阶段，花样年在70%的精力和资源都投放在轻资产业务的布局和运营上，给房地产业务的目标是保持量的稳定。这种战略导致的直接后果是，拿地偏少，规模增速低。并且错失土地增值的红利期。记者注意到，花样年2016年的土地发展投资收入由2015年的0.672亿元骤降至2016年的0.057亿元。

面对错失的发展机会，花样年主席潘军在业绩发布会上公开表示，“从2017年到2020年，花样年将依托社区服务，进行第二次转型，轻重并举，产融结合。”

“我们会增加房地产的比重，加快在一二线和五六线两个地区的规模。”潘军说。

然而，在一二线城市拿地门槛不断跃升的情况下，潘军想要进驻一二线城市谈何容易。虽然花样年旗下的彩生活和美易家已经在社区服务领域占得先机，但对房地产企业而言，仍需要把握好企业的发展战略，在坚定企业战略基础上进行纵向深耕。

中型房企自有发展逻辑

东原打造超额盈利能力

迪马股份同样在前不久发布了2016年的年报，凭借旗下东原地产的出色表现，迪马股份的年报业绩十分亮眼。凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，今年东原地产连续第7年跻身中国房地产企业百强，并进入“企业新社区文化运营TOP5”榜单。东原地产集团董事长罗韶颖在2017中国房地产500强测评成果发布会上发表《这一刻还没有站上500亿的公司，如何鏖战下半场更红的红海?》的讲话，从发展路径和企业战略角度向中小房企们提出了观点与建议

罗韶颖认为，东原发展策略的核心就是“结合基因，放大特色”——找到优势基因，放大成为经营上的特色和优势。她将东原具体的一些经营举措可以归纳为“三板斧”：

第一板斧：强化硬实力

在东原的语境里，硬实力一是指品质，产品和服务品质的底线要高，出品要稳定，不同职能、不同城市公司对于标准具体都要有共识、能落地。

硬实力第二是拿地能力。“招拍挂拿地一直不是东原的优势，所幸我们醒的早，比行业提前一点点认识到并购合作的重要性，”罗韶颖表示，“这方面做得还不错，去年我们全年拿地400亿货值，其中70%都是以并购、合作方式拿的，今年我们内部要求更高，但问题是同行也在快速进步，并且很凶猛地在挖我们投资的人。”

第二板斧：延伸价值链

也就是说，在传统住宅业务的价值链基础上延展新价值。东原的具体方式一个是社区和社群运营，即俱乐社区，包括童梦童享、友邻友趣、乐享乐配、优度优家等几个子品牌;另外就是社区商业，去年开始升级，东原要把它做成片区核心。“我们是要把我们的小区或者社商plus做成片区里最活跃的，然后聚集片区里最活跃、对体验消费最敏锐，消费能力和要求也最高的一群人，并且和他们一起成为片区体验消费的发动机。”罗韶颖进一步指出。

第三板斧：一如既往地探索新增长点

东原去年启动了海外事业部，东原相信把它做好，可以成为公司收入和利润的一个不错的补充。另外，在跨界产业协同方面，包括跟东银旗下各兄弟公司的，东原也还有很多挖掘的空间。

总而言之，在罗韶颖看来，在规模的问题上大公司跟中小房企打法应该是不一样的。

“对于大公司来讲规模就像红舞鞋一样，你没有选择，因为你可能需要用规模换时间、换空间。但中小型公司一定不要被这个思路带着走，而是要在合理规模的基础之上，看怎么样去构建你可持续的超额盈利能力，这个才是你的立身之本，”她进一步解释，“你当下所做的一切，你要不断审视它们是不是有利于你打造你现在和未来的超额盈利能力。因为只有这个能力能够帮助你跨越周期，持续地吸引优质资源，最终反过来让你成长壮大。”