一年拆违6000万平米 “减量发展”下的北京房租暴涨

　　最近身边许多人都在讨论北京房租暴涨，15%算良心，25%也不少见。

　　昨天一位师弟问我这是怎么回事，为什么房租的涨幅明显超过了工资涨幅。

　　这位师弟是TOP2大学商学院毕业，毕业没两年，收入还不算太高，房租上涨带来了不小压力。

　　许多人都认为是以自如为代表的中介垄断了房源，我认为，这是一个原因，但更重要的原因可能是拆违。

　　从2016年开始，北京开始了史上未有的拆违行动，执行力之强是以前没见过的。

　　人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”.....．一个个以前拆不动的硬骨头全都被雷厉风行地迅速拆掉。

　　有人说是去年底工业大院火灾导致了拆违力度的增强。实际上，拆违开始暴增的时间点还要更早一些，聚福缘火灾算是为合理性背书。

　　2016年前几年，北京每年的拆违任务是1500万平米左右（经常完不成）。

　　2016年拆违完成量是2979万平米。

　　20 17年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米。

　　北京：2018年计划拆违4000万平方米还绿1600公顷

　　2018年的计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，今年达到去年实际完成数应该是不难的。

　　北京：前 4 个月拆违逾 1640 万平方米 完成全年计划 41%

　　对面积有点概念的人看到这个数字的第一反应通常会是——不可能吧，怎么能有有那么多？

　　4000万平米建筑面积，按2的容积率就是要拆20平方公里的违章建筑——相当于5个清华大学的占地面积。

　　每年拆掉盖满5个清华面积的房子，有点超出我的想象力。

　　要知道，北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米（北京统计年鉴）。

　　当然了，大部分违建都不在国有土地而是在村镇集体土地上、也不全是住宅。

　　这里的意思是——6000万 vs 5亿，北京现在每年要拆掉相当于全市城市住宅总面积1/8的各类违章建筑。

　　而根据北京统计年鉴2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。

　　也就是说，每年拆的空间比建设的空间多，社会总空间是在净减少。

　　这和北京“减量发展”的法定总体规划是相适应的。

　　为了更形象的感受拆违行动的力度和规模，我们来看一些卫星图：

　　这是西南5环到西南6环之间的一片村子+郊区工厂/物流基地。大面积的彩钢顶棚很显眼。

　　黄色直线全长7.4公里，右下角是占地面积约4平方公里的清华大学主校区，同比例尺作为对比。

　　注意左上角，此卫星图的时间是2017年5月9日。

　　一年之后的2018年5月6日，所有彩钢屋顶一扫而空,　　可以和上面进行对比，参考一下清华的面积，毛估一下拆除面积——而这只是北京市小小的一角。

　　再来看看其他地方，这是南4环-南5环之间2017年5月的卫星图，比例尺和上面的一样，就不再画上清华了，直观点可以参考那条3.5公里长的南苑机场跑道。

　　一年后的2018年5月，可以点击图片左右滑动和上图进行对比。

　　东北五环边上，一个占地面积比清华大学略小一点点的城中村，在一年之内拆完，如下面两张图所示：

　　下面是北苑东面的一片村子，从2016年5月到2018年5月的变化如下，黄线的长度是1公里。

　　副中心通州，黄线长度为4公里，仍然是2017.5 vs 2018.5

　　东南5环-6环之间，2017.5->2018.5，彩钢屋顶的集体消失，黄色线长度为1公里：

　　北5.5环，回龙观以北，沙河以南，大量彩色屋顶的消失。ps：第二章图右下角里为北大燕园主校区同比例尺对比。

　　和其他绝大多数城市不同，北京拆除城中村、拆除郊区工业大院后，大部分情况下并不是为了卖地，而是“留白增绿”。

　　北京：2018年计划拆违4000万平方米还绿1600公顷

　　新华社北京1月24日电（记者乌梦达、季小波）记者24日从北京市两会上了解到，北京2018年将拆除违法建设4000万平方米以上，确保新生违法建设零增长。同时，还首次明确拆违腾退土地“还绿”目标，计划实施拆后土地还绿1600公顷。

　　2015-2017年，每年实际完成的拆违任务年年翻倍：

　　1500万->3000万->6000万

　　上面绝大多数的卫星图，都是发生在过去一年里的事情，北京在过去一年的拆违量相当于过去好几年，今年仍将继续保持这个力度。

　　因此，个人认为，今年北京房价暴涨，中介是个重要因素，但可能并不是最重要的，最重要可能是每年拆掉相当于全市城市住宅建筑面积1/8以上的违建。

　　一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拆掉，哪怕其中只有部分曾用于居住用途，也是对北京居住空间供给的巨大减量。

　　城中村拆了，就只能选择楼房群租，楼房群租需求多了，就会打破单间出租供需的平衡，而单间供需的失衡，就会继续打破整套供需的失衡。

　　底层供给的极大缩减，在一定程度上会逼走只能承受得了城中村和工业大院群租的人口，同时也会将需求上移，层层向上打破原有的供需平衡。

　　2016年，北京市公共汽车工运输36.9亿人次，轨道交通36.6亿人次。

　　2017年，这两个数字分别变为33.3亿和37.8亿。

　　一年里，公共交通总人次下降了3.3%。

　　考虑到新增地铁线路对公交的替代作用，以及地铁人均距离更长，实际的公共交通运输周转量可能没有下降3.3%那么多，但应该也是微降，和北京常住人口微降相吻合。

　　但是，常住人口这么一点点的微降，远远抵不过每年6000万平米的实际拆除量带来的居住空间的降低速度。

　　包括2018年在内，未来几年，拆违任务量预计都会不亚于2017年。

　　所以，北京的租房白领，以及给他们发工资的企业主们，可能还得做好未来几年北京房租每年上涨15%以上的准备。

　　这是“减量发展”，拆除量多于建设量的必然结果。

　　出路无非三条：

　　1、疏解帝都的体制内企业。

　　2、呼吁改变减量发展的思路，拆城中村可以，但别全拿来种树，还是多盖点住宅。